每经记者 包晶晶
二手房交易迎来重大变化。
(资料图片仅供参考)
3月30日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》)，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。这意味着，“带押过户”从地方性政策走向了全国化、常态化和全面推进的阶段。
事实上，根据中指监测数据，2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，包括深圳、济南、大连等多个省会城市和计划单列市。而且，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展二手房“带押过户”。
“按100万元总价、贷款金额约70万元、贷款本金余额50万元为例，如果按照过去的交易模式，卖房人需要先筹集50万元归还贷款才可以实现房产转让。而按照‘带押过户’政策，这50万元的提前支付成本可以省略，这自然使得二手房的交易明显加快。”易居研究院研究总监严跃进3月31日通过微信告诉《每日经济新闻》记者，此次政策的意义在于，后续对于盘活二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。近期各地二手房的交易复苏，也有一部分原因和此类政策的推进有关。
强调常态化、以点带面
根据《通知》，“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
中指研究院市场研究总监陈文静3月31日通过微信告诉记者，目前各地推出的“带押过户”主要分为个人业务和企业业务，个人业务居多，主要针对二手住宅交易。部分地区如东台、平顶山等，还将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域，有效解决了在押的不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。
与过往多个城市“带押过户”更强调从不动产登记制度、创造营商环境等角度进行不同，《通知》明确，要高度重视，提高政治站位，将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。
两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
严跃进认为，此次政策对于上述三个层次的表述，充分体现了常态化开展“带押过户”的导向，对于后续不同城市、不同银行和不同房地产项目的改革试点都具有积极的指导意义。
防止“一房二卖”
在各地在实践探索中，目前主要形成了三种“带押过户”模式：一是新旧抵押权组合模式，即通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”；二是新旧抵押权分段模式，即通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”；三是通过抵押权变更实现“带押过户”。
《通知》要求，各地结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。此外，买卖双方涉及不同贷款方的业务时，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”、防范抵押权悬空等风险。
《通知》同时强调，要建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管，梳理各环节风险点，制定应急预案，通过发布三方(四方)协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。要细化业务流程，加强业务培训，做好宣传引导，鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。
“二手住宅‘带押过户’政策的落实，有利于提升二手房交易活跃度。”陈文静表示，“带押过户的交易方式，可以一定程度上降低交易成本，减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。二手房‘带押过户’政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场或将产生积极带动。”
值得一提的是，3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，有效克服传统方式下交易成本高、时间长、流程复杂等问题，切实提升本市居民住房交易、登记和金融服务水平。
